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社科院预计明年房地产市场延续平稳态势

经济参考报·2020/12/22

12月21日,由中国社会科学院财经战略研究院、新华社经济参考报社、中国社会科学出版社共同主办的《中国住房发展报告(2020-2021)》共同发布及研讨会在京举行。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,2020年房价平均水平突破万元大关,预计在没有重大政策转向和外部冲击的情况下,中国房地产市场将延续平稳态势,房地产租赁市场有所改观,保障性租赁市场的步伐将进一步加大。
展望明年楼市,倪鹏飞指出,由于“三道红线”和资金监管从严会导致房地产企业降价促销,加快销售,预计2021年商品住房销售面积同比增幅将保持不变并再创历史新高;与此同时,由于改善性需求会继续增加,刚性需求也会得到释放,在供给和需求的作用下,预计2021全年商品住房价格同比增幅会下降,可能在5%左右。
报告指出,在潜力提前释放的背景下,预估的在2025年出现住房绝对拐点即住房销售额绝对量下降可能会提前。倪鹏飞表示,总体上看,长时期住房市场结构性过剩将较为严重,但结构性潜力仍然存在。从家庭类型看,虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩,但中低收入群体的住房需求,尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。新市民的刚需、部分改善型需求和老城改造的重置需求还有较大的潜力;从空间类型上看,人口集中流入的地区还存在住房短缺。
倪鹏飞同时表示,在房地产调控持续紧缩的背景下,房地产行业稳定性已有所增强,但潜在的隐忧仍存,风险、错配和挤出的问题没有根本解决。
倪鹏飞表示,目前来看,炒房还没有被完全控制。个人按揭贷款与定金及预收款同比恢复幅度出现差异,1-10月份个人按揭贷款同比增速为9.8%,定金及预收款同比增速为4.3%,这反映投资需求占比增加和杠杆购房比例扩大,部分城市出现贷款炒房现象。在此背景下楼市风险仍比较大,据课题组测算,2019年全国城市房价收入比平均高达9.1。
同时,住房与人口分布错配加剧。倪鹏飞表示,从2003年到2018年,城市新增人口的92.22%集中于城市群和都市圈,但2002年到2017年房地产销售仅69.62%在都市圈和城市群区域,反映出住房和人口分布存在错配。他认为,随着人口从农村和非都市圈向都市圈城市群转移,这一错配将加剧,大城市住房供需矛盾和住房问题突出。
此外,房地产挤出效应有所增加。倪鹏飞表示,疫情冲击之下,一边是快速复苏回暖的房价,另一边则是迟迟难以回升的消费。房地产投资的快速恢复和崛起对其他固定资产投资形成一定的挤出。房地产过度发展扭曲实体经济发展,进而影响整个国民经济结构的调整。
倪鹏飞建议,未来几年仍处楼市调控的关键期和机遇期,需坚持“房住不炒”定位,“稳房价、稳地价、稳预期”的目标,“因城施策”的原则,保持调控政策的连续性、一致性和稳定性。同时,构建以都市圈为单元和主体的地方和全国住房空间体系,并建立以都市圈为单元的地方和全国住房监管与调控体系,根据未来可能的需求目标以及现有存量的变化,来确定未来5年甚至15年各类住房供给增量的合理布局;加快开征房地产税以带动长效机制建设;启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”。
编辑:苏畅